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Prêt immobilier : comment se calcule le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement évalue la part de revenus attribués au remboursement des charges. Il permet de déterminer votre capacité de remboursement mensuel d’un prêt sans vous exposer à une situation d’endettement. C’est pour cette raison que le calcul du taux d’endettement fait partie des points sur lesquels s'appuient les établissements de prêt pour accorder un crédit. Comment se calcule alors le taux d’endettement pour un prêt immobilier ?

Calcul du taux d’endettement prêt immobilier

Le taux d’endettement s’exprime en pourcentage et se calcule assez simplement. Vous n’aurez qu’à effectuer la division des charges par les revenus puis vous multiplierez le résultat par 100.

Taux d’endettement = Charges/revenus×100

Toutefois, avant de procéder au calcul du taux d’endettement, il faudra détailler chaque élément qui entre en ligne de compte pour l’opération. On a :

Les revenus

Ils regroupent le salaire net du foyer, les revenus fonciers au cas où vous détenez des biens locatifs, les pensions alimentaires et les revenus professionnels non-salariés. Si vous ne percevez plus de salaire, mais plutôt une pension de retraite, vous devez indiquer le montant que vous recevez chaque mois. Quant aux allocations familiales, les indemnités ainsi que les primes exceptionnelles, elles ne sont pas prises en compte par les banques pour le calcul des revenus. Par contre, le 13e mois est comptabilisé dans le calcul.

Les charges

Elles réunissent l’ensemble de vos dettes en cours de remboursement. Que ce soient les prêts à la consommation, les prêts à taux zéro ou les crédits immobiliers, tous seront comptabilisés. Le paiement d’une pension alimentaire ainsi que le loyer doivent être pris en compte dans le calcul des charges.

Une fois que ces éléments sont bien définis, le calcul du taux d’endettement se fera sur la base de la formule présentée plus haut.

Utilité du calcul du taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement est très important, voire indispensable lors d’une demande de crédit. Il intervient dans l’étude de faisabilité qui peut garantir qu’un prêt sera concédé ou non. Il est automatiquement déterminé, car il désigne l’indice de confiance sur la subvention ou non d’un crédit.

Ce calcul sert en réalité à évaluer le potentiel d’endettement d’un ménage. Cela revient à déterminer le montant de mensualité de prêt qu’il est apte à endosser dans son budget. Par ailleurs, calculer en amont son taux d’endettement est une bonne méthode pour planifier un investissement rationnel avec les revenus utilisables.

Pour un projet immobilier par exemple, un foyer peut aisément évaluer la mensualité maximale qu’il peut compléter à son budget sans excéder la limite de 33 %. Il sera donc plus facile pour ce ménage de repérer les logements qu’il peut se permettre d’acheter.

Quel est le taux d’endettement maximum accordé ?

Les organismes de prêt ainsi que les banques recommandent de ne pas excéder un taux d’endettement de 33 % au maximum. Au-dessus de cette marge, vous serez exposé à un risque de surendettement, c’est-à-dire à une incapacité à assumer vos dépenses mensuelles.

Cependant, le plafond de 33 % n’est pas obligatoire du point de vue légal. Il revient aux institutions financières de déterminer le potentiel d’emprunt d’un ménage et les incidences du complément d’une autre mensualité dans leur budget. Mais le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux établissements de prêt de limiter à 33 % le taux d’endettement pour 85 % de leur activité de prêt à partir de 2020.